Чи побудуює скандальний бізнесмен Дмитро Буряк готель та діловий центр на київських горах в центрі столиці
У Києві набирає обертів черговий будівельний скандал. ТОВ “Етрекс” і ПрАТ “Будівельні технології” намагаються в судовому порядку зобов'язати КМДА надати вихідні дані для проєктування будівництва готельного комплексу і адміністративно-ділового центру на Володимирському узвозі, 4 та 6 (фактично, у парковый зоні). У столичній мерії виступають проти, адже ця земля входить, зокрема, до буферної зони “Софії Київської”, де заборонено зведення нових будівель. У якості відповіді на претензії забудовників, що входять до орбіти російсько-литовського бізнесмена Дмітрія Буряка (на колажі ліворуч), Київрада нещодавно позбавила їх права оренди на три ділянки загальною площею 1,28 га. Проти будівництва виступає і столична громадськість, яка занепокоєна можливим знищенням розташованих на цій території будівель централізованого водогону Києва, що були побудовані в XIX столітті. Активісти впевнені, що такі об'єкти повинні отримати “нове життя”, як це було зі схожими спорудами в Хрещатому парку.
Як стало відомо, найближчим часом ТОВ “Етрекс” і ПрАТ “Будівельні технології” можуть “попрощатися” з орендою трьох земельних ділянок на Володимирському узвозі загальною площею 1,28 га.
Відповідну ініціативу депутатський корпус Київради погодив під час пленарного засідання, яке відбулося 20 квітня 2023 року. Тоді народні обранці затвердили проєкти рішень №08/231-398/ПР і №08/231-399/ПР від 04.04.2023 року про розірвання договорів оренди ділянок на Володимирському узвозі, 4 та 6, укладених з ТОВ “Етрекс”, а також проєкт рішення №08/231-1592/ПР від 06.07.2017 року щодо відмови ПрАТ “Будівельні технології” у поновленні договору оренди ділянки на Володимирському узвозі, 4. Втім, станом на сьогодні відповідні рішення ще не були опубліковані на сайті міськради, а тому де-юре не вступили в законну силу.
Суб'єктами подання перших двох проєктів виступили секретар Київради Володимир Бондаренко і депутат міськради Дмитро Білоцерковець (фракція “УДАР”), а проєкт рішення щодо ПрАТ “Будівельні технології” на розгляд депутатського корпусу подали заступник голови Київської міськдержадміністрації (КМДА) Петро Пантелеєв і Департамент земельних ресурсів КМДА.
У випадку з ТОВ “Етрекс” офіційними підставами для його “вигнання” з комунальної землі було названо те, що компанія планує звести на цих ділянках нові будівлі попри “заборону стосовно зміни історичної містобудівної структури вказаної території”.
Даний “мораторій” пояснюється тим, що ця земля знаходяться в охоронних зонах:
- пам'ятки ландшафту, історії місцевого значення “Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра” (до цієї зони входять обидві ділянки);
- пам'ятки архітектури національного значення “Будинок Національної філармонії” (ділянка на Володимирському узвозі, 4 площею 0,21 га);
- об'єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО “Київ: Собор Святої Софії і прилеглі монастирські споруди, Києво-Печерська лавра” (ділянка на Володимирському узвозі, 6 площею 0,45 га).
Що стосується ПрАТ “Будівельні технології”, то у відповідному проєкті рішення прямо не вказано, з яких причин міська влада не планує укладати орендну угоду на новий термін. Втім, деякі подробиці розкриті в листі щодо обґрунтування невідкладності розгляду цього документу, який 18 квітня 2023 року до Київради подав міський голова Віталій Кличко.
У цьому документі сказано, що проєкт рішення направлений “на збереження історичного ландшафту правого берега Дніпра від забудови”. Зазначається, що ПрАТ “Будівельні технології” планує побудувати на ділянці площею 0,608 га офісно-готельний та культурно-розважальний комплекс з підземним паркінгом, не дивлячись на те, що земля знаходиться в буферній зоні "Софії Київської" і що проведення таких робіт може призвести до знищення пам'яток архітектури.
У сесійній залі вказані документи було затверджено без жодних скандалів чи дискусій – ймовірно, причиною такої одностайності став так званий “прогрів” від КМДА.
27 березня 2023 року пресслужба столичної міськдержадміністрації повідомила, що місто ініціює припинення права користування вказаною землею з метою недопущення її забудови. Підставами для цього було названо саме той факт, що дана територія входить до “історично охоронних зон”. У КМДА уточнили, що”орендар тисне на місто з вимогою видати містобудівні умови та обмеження (МУО) для проєктування забудови на ділянці, де це заборонено”, і служителі Феміди вже задовольнили відповідний позов щодо зобов'язання столичної влади надати цей документ. При цьому, назви компаній-орендарів у мерії тоді не вказали.
Таку позицію міської влади підтримала і столична громадськість. Зокрема, 17 квітня 2023 року юрист і засновник пам'яткоохоронного хабу "Цегла" Дмитро Перов повідомив, що боротися за збереження цієї території варто ще й з тієї причини, що на ділянках на Володимирському узвозі, 4 та 6 розташовані споруди, які можуть мати значну історичну цінність.
Він уточнив, що мова йде про будівлі першої черги централізованого водогону Києва, які були збудовані ще в 1871-72 роках: старий фільтр та унікальний двоповерховий дерев'яний житловий будинок, який є однією з небагатьох уцілілих дерев'яних будівель Центрального історичного ареалу столиці. При цьому, за словами Перова, на цій будівлі “поступово почав зникати дах, що недвозначно вказує на наміри забудовника”. Фахівець висловив думку, що ці об'єкти мають отримати “друге життя”, адже “місто має вдалий приклад реновації колишніх водопровідних споруд”. Наприклад в будівлях водогінної вежі (1876 р.) та резервуару чистої води (1909 р.) у Хрещатому парку функціонує “Музей води”.
Передісторія
Протягом 2000-2004 років Київрада погодила передачу землі на Володимирському узвозі та в Центральному парку культури та відпочинку загальною площею 1,59 га в оренду ТОВ “Етрекс” і ЗАТ “Будівельні технології” (до 2011 року компанія мала саме таку організаційно-правову форму.- KВ). Мова йшла про п'ять ділянок:
- на Володимирському узвозі, 4 площею 0,25 га “для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративного будинку “(ТОВ “Етрекс”, оренда на 25 років);
- на Володимирському узвозі, 4 площею 0,608 га “для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом” (ЗАТ “Будівельні технології”, оренда на 10 років)
- на Володимирському узвозі, 4 площею 0,14 га “для реконструкції нежитлового будинку під культурно-розважальний центр та подальшої його експлуатації” (ЗАТ “Будівельні технології”, оренда на 10 років)
- на Володимирському узвозі, 6 площею 0,45 га “для будівництва, експлуатації та обслуговування готелю” (ТОВ “Етрекс”, оренда на 25 років)
- у Центральному парку культури та відпочинку площею 0,14 га “для будівництва, експлуатації та обслуговування розважального комплексу” (ТОВ “Етрекс”, оренда на 25 років).
Надалі, протягом 2003-2005 років між Київрадою та згаданими компаніями були укладені договори оренди цих ділянок.
Орієнтовне розташування ділянок
26 квітня 2007 року КМДА своїм розпорядженням №495 надала ТОВ “Етрекс” і ЗАТ “Будівельні технології” дозвіл на проєктування та будівництво офісно-готельного, культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом на Володимирському узвозі, 4 та 6.
У документі було зазначено, що вказані компанії планують забудову чотирьох орендованих у столичної громади ділянок за вказаними адресами. Згідно з цим розпорядженням, замовникам було доручено “отримати вихідні дані на проєктування об'єкта, розробити та затвердити в установленому порядку проектно-кошторисну документацію, одержати дозволи на проведення зазначених робіт від Міністерства культури і туризму України та Головного управління охорони культурної спадщини КМДА” тощо.
Втім, орендарі протягом тривалого часу відкладали більшість своїх планів щодо освоєння цієї землі, через що в публічному просторі лише зрідка з'являлися заяви стосовно незгоди міської влади та громадськості з цією забудовою. Більш активна діяльність з обох сторін розпочалася лише близько чотирьох років тому.
Так, 30 вересня 2019 року Департамент містобудування та архітектури КМДА відмовив ТОВ “Етрекс” у наданні містобудівних умов та обмежень (МУО) на проєктування будівництва готельного комплексу з громадськими приміщеннями на Володимирському узвозі, 6. Офіційною підставою стала “невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні”. Мовляв, відповідно до Генерального плану Києва, більша частина згаданої земельної ділянки за функціональним призначенням відноситься до території вулиць та доріг, частково території громадських будівель та споруд. А тому, згідно з вердиктом чиновників, будувати готель там не можна.
У ТОВ “Етрекс” не погодилися з цим, а тому компанія звернулася до Окружного адмінсуду Києва (ОАСК, нині ліквідований) із позовом щодо визнання протиправною вказаної відмови та зобов'язання видати МУО.
Серед іншого, представники позивача вказували на те, що, згідно з інформацією ДП “Інститут Київгенплан” ВАТ “Київпроект”, яке було розробником діючого Генплану столиці, більша частина вказаної ділянки за функціональним призначенням відноситься cаме до території громадських будівель і споруд. Тобто, в даному випадку знову йшла мова про різне трактування містобудівної документації – коли різні посадовці по-різному "називають" ту чи іншу територію.
Врешті-решт, 2 грудня 2021 року Касаційний адмінсуд повністю задовольнив вимоги ТОВ “Етрекс”, зобов'язавши Департамент містобудування та архітектури КМДА видати МУО на проєктування забудови на Володимирському узвозі, 6.
Скріншот постанови Касаційного адмінсуду від 2 грудня 2021 року
Лише через півтора року, 28 березня 2023 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА надав ТОВ “Етрекс” МУО на проєктування будівництва готельного комплексу з громадськими приміщеннями на ділянці на Володимирському узвозі, 6. Це відбулося наступного дня після оприлюднення столичною мерією повідомлення про незгоду з цією забудовою, про яке йшлося вище. Таким чином посадовці КМДА виконали рішення суду, але зроблено це було явно лише формально, адже надані компанії “містобуди” можна назвати одним із найбільш дивних документів, що коли-небудь готувала столична влада.
Справа в тому, що МУО де-юре були надані під проєктування забудови, але де-факто в них прямо було зазначено, що на вказаній землі нове будівництво заборонено. Таку позицію профільний департамент КМДА пояснив тим, що вказана ділянка знаходиться буферній зоні "Софії Київської", яка, нагадаємо, є об'єктом всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, та пам’ятки “Історичний ландшафт Київських гір і долини р. Дніпра”. У зв'язку з цим в МУО навіть не було передбачено гранично допустиму висоту майбутніх будівель та максимально допустимий відсоток забудови ділянки. Серед іншого, в цих “містобудах” вказано, що ділянка на Володимирському узвозі, 6 частково розташована в зоні підтоплення території та в зсувонебезпечному районі.
У зв'язку з цим, можна припустити, що ТОВ “Етрекс” буде оскаржувати ці МУО, висунувши вимогу “прибрати” з цього документу згадку про неможливість забудови землі.
За інформацією відкритих джерел, на цій території заплановано будівництво готельного комплексу “Euro Park” загальною площею понад 30 тис. кв.м., до складу якого хочуть включити пятизірковий готель, фітнес-центри, ресторани, бізнес-центр з конференц-залом тощо. Девелопером цього проєкту виступає компанія “DeVision”.
Одна з візуалізацій готельного комплексу
Незадовго до цього, 7 березня 2023 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА відмовив ТОВ “Етрекс” і ПрАТ “Будівельні технології” у видачі МУО на проєктування будівництва адміністративно-ділового центру на орендованих вказаними компаніями ділянках на сусідніх двох ділянках на Володимирському узвозі, 4 (площею 0,25 га і 0,608 га).
З яких саме причин чиновники не стали надавати “містобуди”, у рішенні про відмову прямо не вказувалося. У відповідному документі лише зазначено, що замовники в документах до заяви зазначили недостовірні відомості “про земельні ділянки або майно, що на них розташоване”, а також не подали певні документи, необхідні для прийняття рішення про надання МУО.
Наприкінці березня 2023 року ТОВ “Етрекс” звернулося до Київського окружного адмінсуду (КОАС) із позовом щодо визнання такої відмови протиправної та зобовязання Департамента містобудування та архітектури КМДА надати МУО. На даний момент ця справа ще не розглянута по суті.
Цікаві подробиці
Зазначимо, що саме на ділянці на Володимирському узвозі, 4 площею 0,608 га розташовані опори пішохідного мосту з парку “Володимирська гірка” до Хрещатого парку, який в народі більш відомий як “скляний міст Кличко” (збудований в 2019 році). За даними ЗМІ, будівництво цього об'єкта стало можливим завдяки договору, який у березні 2018 року було укладено між КП “Інженерний центр” (замовник даних робіт) і ПрАТ “Будівельні технології” (тодішній орендар ділянки). Згідно з угодою, компанія надала згоду на проведення робіт, а “Інженерний центр” у свою чергу зобов’язався “у разі необхідності надавати необхідне сприяння в розвитку проєкту на орендованій ділянці”.
При цьому, в даному договорі згадувалася ще одна угода – між тією ж компанією і КП “Київське інвестиційне агентство” (КП “КІА”). Що саме передбачалося цієї угодою, у відкритих джерелах інформація відсутня. Але відомо, що саме це КП є замовником будівництва канатної дороги, станція якої має розміститися на цій же ділянці.
Інша ділянка на Володимирському узвозі, 4 (площа – 0,14 га), яку ПрАТ “Будівельні технології” орендує в столичної громади, була забудована ще в 2007 році – там розташований офісний центр з красномовною назвою “DeVision” (площа 1,7 тис. кв.м., станом на 2015 рік він належав вищевказаному ПрАТ). У цій будівлі, серед іншого, базується Консультативна місія Європейського Союзу в Україні. Нагадаємо, дана споруда постраждала в результаті ракетної атаки з боку рф у жовтні 2022 року.
Що стосується вищезгаданої ділянки в Центральному парку культури та відпочинку, яку орендує ТОВ “Етрекс”, то вона наразі ще не освоєна, хоча МУО на проєктування її забудови вказана компанія отримала ще в 2013 році (документ відсутній у публічному доступі. – KВ). Причиною цього, серед іншого, є незгода профільних держструктур із планами орендаря щодо будівництва на цій землі розважального комплексу.
Протягом 2020-2021 років ТОВ “Етрекс” декілька разів намагалося отримати від Державної архбудінспекції (ДАБІ) дозвіл на це будівництво, але відповідні заяви компанії не були задоволені. Серед іншого, ДАБІ двічі повертала їх на доопрацювання. Остання спроба датована 12 листопада 2021 року – тоді вказаний держорган відмовив ТОВ "Етрекс" у видачі цього дозволу. Підставою для цього стало те, що вказана компанія не надала документи, які підтверджують факт погодження проведення будівельних робіт з органами охорони культурної спадщини.
За своєю традицією ТОВ “Етрекс” вирішило піти до суду – в серпні 2022 року компанія звернулася до ОАСК із позовом щодо визнання протиправною відмови від ДАБІ, але станом на сьогодні ця справа також не була розглянута.
Хто планує забудову
За даними аналітичної системи Youcontrol, ТОВ “Етрекс” і ПрАТ “Будівельні технології” входять до групи “DeVision”, яка об'єднує близько п'яти десятків компаній, що займаються будівництвом комерційної та житлової нерухомості. У її портфоліо є декілька відомих проєктів, у тому числі – багатофункціональний центр “Столичний” (торгова галерея “Атмосфера”, готель “Ramada Encore” та бізнес-центр “Європа”) і бізнес-центр на вул. Іллінській у Києві. Серед інших, до групи “DeVision” входить і скандальне ТОВ “Будінвестгруп”, яке орендує у столичної громади 100 га землі на Столичному шосе (Конча-Заспа, Голосіївський район).
Як повідомляла, у 2011-2020 роках, повернути цю ділянку до комунальної власності безрезультатно намагалася прокуратура Києва. Однієї з підстав для цього правоохоронці називали порушення природоохоронного законодавства (несанкціоноване знищення зелених насаджень та зняття родючого шару землі), зафіксовані Держекоінспекцією ще у 2009 році. Крім того, у період 2018-2021 років ТОВ “Будінвестгруп” намагалося в судовому порядку “змусити” КО “Київгенплан” зафіксувати у проекті нового Генплану столиці, що згадана ділянка має функціональне призначення “територія житлової та громадської забудови”. Таке коригування було необхідним компанії для реалізації планів з будівництва гольф-клубу. Проте, переконати служителів Феміди вона так і не змогла.
Ключовою особою групи “DeVision” система Youcontrol називає Дмітрія Буряка – російського бізнесмена з литовським паспортом. Серед іншого, Буряк відомий тим, що його компанії спільно зі структурами українського мільярдера Ігоря Коломойського планували збудувати баскетбольні арени у Львові, Дніпрі та Одесі в рамках підготовки до чемпіонату Європи 2015 року з баскетболу. Втім, врешті-решт у них нічого не вийшло – однією з причин стало те, що влітку 2014 року в нашої держави відібрали право проводити вказані спортивні змагання.
Нагадаємо, посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов'язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.