ТЕТЯНА ФІЛАТОВА щодо ринку землі сільськогосподарського призначення в Україні
Ринок землі сільськогосподарського призначення в Україні згідно із Законом України від 31 березня 2020 року № 552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» відкрито з дати набрання чинності цим Законом, тобто з 01 липня 2021 року.
Саме з цього часу земельні ділянки (паї), розподілені у 90-х роках минулого століття серед працівників та пенсіонерів колгоспів, можна відчужувати шляхом укладання договорів купівлі-продажу.
Проте, державні та комунальні землі сільськогосподарського призначення купувати та продавати забороняється.
Право на придбання землі з 01 липня 2021 року до 2024 року мають тільки фізичні особи – громадяни України з обмеженням в 100 гектарів. Починаючи з 01 січня 2024 року поряд з фізичними особами землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тисяч гектарів.
Іноземні громадяни зможуть купувати землі в Україні тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. При цьому незалежно від результатів референдуму іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.
Незважаючи на те, що ринок сільськогосподарських земель відкрито, ринкова ціна продовжує формуватися. На формування ціни кожної окремої земельної ділянки впливає нормативна грошова оцінка, площа, місцерозташування, середня врожайність. Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує. Проте до 2030 року буде мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки. Свого часу було запроваджено можливіть отримання витягу про нормативну грошову оцінку в режимі онлайн на сайті Публічної кадастрової карти. Так, середній показник нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, а саме ріллі, в Донецькій області складає понад 31 тисячу гривень, в Луганській - понад 27 тисяч гривень, в Харківській – понад 32 тисячі гривень. Як свідчить досвід європейських країн, які свого часу також запровадили ринок землі, ціни на землю лише зростають, і Україна не буде винятком з цього переліку.
У структурі земельного фонду Донецької, Луганської, Харківської областей сільськогосподарські угіддя переважають. На територію Донецької області (разом із тимчасово окупованою територією) припадає 2 мільйони гектарів сільськогосподарських угідь, Луганської області (разом із тимчасово окупованою територією) – 1,9 мільйона гектарів, Харківської області – 2,4 мільйони гектарів сільськогосподарських угідь. Більшість земель використовується у сільськогосподарському виробництві.
Тож, якщо власник хоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна за звичайною процедурою. Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав власності. Станом на 01 жовтня 2021 року нотаріусами Донецької, Луганської, Харківської областей посвідчено 2151 договір відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, в тому числі нотаріусами Донеччини – 254 договори, нотаріусами Луганщини – 208, Харківщини – 1689.
При посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріусом здійснюється перевірка покупця на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Така процедура проводиться відповідно до Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 2021 року № 637.
Обмеження набувача щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа, здійснюється нотаріусом з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус зобов’язаний відмовити у посвідченні угоди.
Також здійснити таку купівлю можна лише в безготівковій формі, тому покупцеві потрібно відкрити рахунок в банку та документально підтвердити джерела походження коштів, за які здійснюється купівля землі. Такими джерелами можуть бути, наприклад, заробітна плата, гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами, дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності, дохід від відчуження майна, виграші у лотерею чи в інші розіграші, благодійна допомога, пенсія, спадщина, подарунки, кошти, отримані в позику або кредит.
Нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача.
Нотаріусу для посвідчення договору необхідно подати документи, що підтверджують особу та громадянство сторін правочину, документ, що підтверджує право власності продавця на відчужувану земельну ділянку. Таким документом може бути державний акт на право власності на землю, договір, свідоцтво про право на спадщину тощо.
Часто постає питання: чи може власник продати земельну ділянку, яка перебуває в оренді? Так, звісно, може. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею на власний розсуд. У орендаря є переважне право купівлі цієї землі. Якщо власник землі має покупця, який готовий придбати земельну ділянку за певну ціну, то орендар має першочергове право купити цю ж земельну ділянку, якщо він готовий сплатити таку ж саму ціну.
Орендар земельної ділянки може реалізувати своє право переважної купівлі за відсутності суб’єкта переважної купівлі першої черги – особи, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення.
За наявності переважного права купівлі земельної ділянки власник зобов’язаний не пізніше, ніж за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Обов’язок повідомити суб’єктів переважного права купівлі про намір власника продати покладається на нотаріуса.
У випадку якщо протягом місяця з дня коли суб’єкт переважного права був належним чином повідомлений про намір щодо продажу земельної ділянки, не виявив бажання скористатися таким правом або відмовився від укладення договору, або не з’явився для укладення договору у день та час, призначені нотаріусом, вважається, що такий суб’єкт відмовився від свого переважного права.
До негативних наслідків порушення процедури купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення відноситься конфіскація земельної ділянки у випадку, коли покупець не відповідає встановленим законом критеріям, або переведення прав та обов’язків покупця земельної ділянки на особу, що має переважне право, у випадку, коли продавцем не дотримано процедури продажу за наявності таких осіб.
Зазначаємо, що у разі, якщо земельну ділянку придбає особа, яка не має відповідного права, така ділянка буде конфіскована, після чого буде примусово продана на земельних торгах, а виручені гроші будуть повернуті її колишньому власнику.
Одночасно звертаємо увагу, що з метою уникнення негативних наслідків необхідно ретельно перевіряти документи, які посвідчують право власності на земельну ділянку, наявність коректних записів у відповідних реєстрах, осіб, що є учасниками майбутньої угоди купівлі-продажу, на їх відповідність встановленим законом критеріям, наявність осіб з переважним правом тощо.